Comprar un campo o terreno agrícola en Chile no es solo una decisión de suelo y agua: también exige revisar el historial ambiental y sectorial del predio. Instalaciones sin regularizar, antecedentes incompletos de derechos de aprovechamiento de aguas o procedimientos de fiscalización pendientes pueden transformar una buena inversión en un problema con costos no contemplados.
Ya explicamos en qué consiste un due diligence ambiental en términos generales; en este artículo revisamos qué debe evaluarse específicamente al comprar un terreno agrícola o agroindustrial, y por qué este análisis debería hacerse siempre antes de firmar.
¿Por qué el sector agrícola tiene riesgos ambientales particulares?
Los predios agrícolas suelen tener décadas de operación, con instalaciones, sistemas de riego, plantas de proceso o infraestructura pecuaria que pueden no estar completamente regularizadas. Además, determinadas obligaciones sanitarias, ambientales y sectoriales, relacionadas por ejemplo con la gestión de residuos, el uso de aguas o materias fiscalizadas por el SAG, pueden resultar aplicables, aunque el predio o sus instalaciones no hayan ingresado al SEIA. Su aplicación dependerá de las características de cada actividad.
Comprar sin revisar estos antecedentes puede significar adquirir un predio con incumplimientos, pasivos, contingencias o restricciones que afecten su valor y uso futuro. A diferencia de otros problemas, muchos de estos aspectos no necesariamente aparecen en un estudio de títulos tradicional.
Qué revisar antes de comprar un campo o terreno agrícola
Uso de suelo y clasificación agrícola
Verificar la ubicación del predio respecto del límite urbano, su capacidad de uso del suelo y los instrumentos de planificación territorial aplicables. Si el proyecto contempla construcciones ajenas a la actividad agrícola en un área rural, corresponde evaluar si requiere un Informe Favorable para la Construcción (IFC), de acuerdo con el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Derechos de agua y autorizaciones de captación
Verificar los derechos de aprovechamiento de aguas asociados al predio, sus inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y los antecedentes disponibles en el Catastro Público de Aguas (CPA) de la Dirección General de Aguas. También es importante revisar que el caudal, punto de captación y demás características del derecho sean coherentes con la operación que se desarrolla o proyecta en el predio.
Autorizaciones sanitarias de instalaciones existentes
Revisar las autorizaciones sanitarias que correspondan a las instalaciones y actividades desarrolladas en el predio. Dependiendo del proyecto, pueden incluir autorizaciones para establecimientos de alimentos, sistemas particulares de agua potable y aguas servidas, almacenamiento o manejo de residuos y obras relacionadas con RILes. También debe comprobarse que las autorizaciones coincidan con las instalaciones y procesos que efectivamente se encuentran en operación, y que sus ampliaciones o modificaciones estén regularizadas.
Manejo de residuos y purines
En predios con actividad pecuaria, se debe revisar el sistema de manejo, tratamiento y disposición de purines y residuos orgánicos, así como las autorizaciones, condiciones ambientales o exigencias sectoriales que resulten aplicables según las características de la actividad.
Cumplimiento ante el SAG
Revisar los antecedentes de fiscalización y los procedimientos administrativos del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) relacionados con las materias de su competencia que resulten aplicables a la actividad del predio, como sanidad animal y vegetal, uso agrícola del suelo, plaguicidas y producción pecuaria. También deben identificarse observaciones o incumplimientos pendientes que puedan afectar la continuidad o regularización de la operación.
Instrumentos de evaluación ambiental asociados
Verificar si las instalaciones o actividades existentes o proyectadas se encuentran comprendidas en alguna de las tipologías de ingreso al SEIA establecidas en el artículo 10 de la Ley 19.300 y detalladas en el artículo 3 de su Reglamento. Cuando exista una RCA asociada a una actividad o instalación del predio, también debe revisarse su contenido, las obligaciones aplicables y su estado de cumplimiento.
Riesgos de comprar sin este análisis
- Detectar tardíamente procedimientos de fiscalización, incumplimientos u obligaciones pendientes relacionados con las actividades desarrolladas en el predio.
- Descubrir que instalaciones clave (packing, plantas de proceso, sistemas de riego) no están regularizadas y requieren inversión adicional.
- Restricciones de uso de suelo que limiten el proyecto que se pretende desarrollar en el predio.
- Pérdida de valor o de poder de negociación al comprar sin conocer estos antecedentes o al vender sin haberlos anticipado.
¿Cómo apoya Araya Ambiental?
En Araya Ambiental contamos con experiencia asesorando a empresas agrícolas y agroindustriales y realizamos due diligence ambiental para la compra de campos y terrenos. Evaluamos uso de suelo, derechos de agua, autorizaciones sanitarias, ambientales y sectoriales, antecedentes de fiscalización e instrumentos de evaluación ambiental, y entregamos un informe con los hallazgos críticos que pueden afectar la decisión de inversión o el valor de la operación. Conoce nuestro servicio de Due Diligence.
Preguntas frecuentes
¿Es distinto un due diligence agrícola de uno industrial?
Comparten la misma lógica preventiva, pero el foco cambia: en lo agrícola se priorizan aspectos como uso de suelo, agua, manejo de purines y cumplimiento sectorial; en lo industrial, entre otros aspectos, RILes, residuos peligrosos y calificación industrial.
¿Cuánto demora un due diligence de un predio agrícola?
Depende de la extensión del predio, la cantidad de instalaciones, los antecedentes disponibles y la complejidad de los riesgos identificados. Una revisión sencilla puede tomar algunas semanas, mientras que procesos más complejos pueden requerir varios meses.
¿Quién debería solicitarlo, el comprador o el vendedor?
Generalmente lo solicita el comprador o inversionista, aunque también puede ser parte del proceso de venta cuando el vendedor quiere anticipar observaciones y llegar a la negociación con los antecedentes ordenados.
¿Qué documentos se revisan en un due diligence agrícola?
Entre otros: títulos y planos del predio, derechos de agua inscritos, resoluciones sanitarias de instalaciones, RCA y permisos ambientales si existen, registros de fiscalización del SAG y antecedentes de manejo de residuos. La revisión documental se complementa con una visita e inspección del predio.
¿Vas a comprar un campo o terreno agrícola?
En Araya Ambiental evaluamos el riesgo ambiental de tu próxima inversión agrícola, antes de que sea tuya. Conoce nuestro servicio de Due Diligence o escríbenos a contacto@arayaambiental.cl antes de firmar.
