Si planeas ejecutar una construcción ajena a la actividad agrícola fuera de los límites urbanos, tu proyecto puede requerir un Informe Favorable para la Construcción (IFC) antes de obtener la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales. La aplicación del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) depende del tipo de proyecto y de si contempla solo una construcción o también la subdivisión y urbanización del terreno.
En este artículo explicamos qué es el IFC, cuándo se requiere, qué organismos intervienen y cuáles son las principales etapas de su tramitación.
¿Qué es el Informe Favorable para la Construcción?
El Informe de Factibilidad para Construcciones Ajenas a la Agricultura en Área Rural (IFC) es el pronunciamiento que emite el Servicio Agrícola y Ganadero respecto de determinadas construcciones ajenas a la actividad agrícola que se proyectan en áreas rurales. Su tramitación se enmarca en el artículo 55 de la LGUC. Cuando corresponde aplicarlo, la Dirección de Obras Municipales autoriza la construcción previo informe favorable de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola y Ganadero.
El artículo 55 de la LGUC establece un régimen excepcional para determinadas subdivisiones, urbanizaciones y construcciones ubicadas fuera de los límites urbanos. Por eso, las solicitudes deben justificarse técnicamente. En su evaluación, el SAG analiza, entre otros antecedentes, la capacidad de uso del suelo, el uso actual del predio, las condiciones del entorno y su vocación agropecuaria.
¿Cuándo se necesita un IFC?
El IFC se aplica a determinadas construcciones ajenas a la actividad agrícola que se proyectan fuera de los límites urbanos. El artículo 55 de la LGUC contempla, entre otros, los siguientes casos:
- Construcciones industriales.
- Obras de infraestructura.
- Construcciones destinadas a equipamiento.
- Proyectos turísticos.
- Poblaciones fuera de los límites urbanos.
- Proyectos que requieren subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar una actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a un sector rural o habilitar un balneario o campamento turístico.
- Conjuntos habitacionales de viviendas sociales o viviendas de hasta 1.000 UF que cumplan los requisitos para obtener subsidio del Estado.
Las construcciones necesarias para la explotación agrícola del inmueble y las viviendas del propietario y de sus trabajadores se someten a un tratamiento diferente. En esos casos debe solicitarse el permiso de edificación correspondiente ante la Dirección de Obras Municipales.
¿Quién otorga el IFC y cómo es el proceso?
El artículo 55 de la LGUC contempla la intervención de distintos organismos. Cuando la solicitud corresponde a una construcción, la Dirección de Obras Municipales debe contar previamente con los informes favorables de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, y del Servicio Agrícola y Ganadero.
Si el proyecto también contempla subdivisión y urbanización del terreno rural, corresponde el pronunciamiento de la SEREMI de Agricultura, previo informe favorable de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo. Cuando la solicitud considera subdivisión, urbanización y construcción, también interviene el SAG.
En lo que respecta al trámite ante el SAG, el procedimiento considera:
- Presentación de la solicitud y de los antecedentes requeridos.
- Revisión de admisibilidad administrativa del expediente.
- Evaluación técnica del proyecto.
- Visita al predio y evaluación de la capacidad de uso del suelo mediante calicatas.
- Elaboración de un informe técnico.
- Emisión de la resolución que se pronuncia sobre la factibilidad del proyecto.
El IFC es un requisito previo al permiso de edificación. Por eso conviene iniciar su tramitación durante las primeras etapas de planificación del proyecto.
3 señales de que debes revisar si tu proyecto requiere un IFC
- El Certificado de Informaciones Previas o de Zonificación indica que el predio se encuentra en un área rural o fuera de los límites urbanos.
- El proyecto contempla construcciones destinadas a una actividad diferente de la agrícola.
- La construcción corresponde a alguna de las finalidades señaladas en el artículo 55 de la LGUC o el proyecto también requiere subdividir y urbanizar el terreno.
Riesgos de no tramitarlo a tiempo
El SAG señala que los informes asociados al IFC son trámites previos a la construcción y que deben ser requeridos por la entidad encargada de autorizar el proyecto. Por lo tanto, cuando el IFC resulta aplicable, la falta de los informes favorables impide obtener la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales y puede retrasar la ejecución del proyecto.
Preguntas frecuentes
¿El IFC es lo mismo que el cambio de uso de suelo?
No son exactamente lo mismo. Aunque históricamente el trámite se ha relacionado con el denominado “cambio de uso de suelo”, el SAG lo identifica actualmente como Informe de Factibilidad para Construcciones Ajenas a la Agricultura en Área Rural. Además, el IFC no constituye la pérdida de la calidad de uso agrícola del resto de la superficie predial ni implica por sí mismo la subdivisión del terreno.
¿Cuánto demora obtener un IFC?
La información oficial del SAG no establece un plazo único para toda la tramitación. El procedimiento comprende la revisión de admisibilidad, la evaluación técnica, una visita al predio, la evaluación mediante calicatas, la elaboración del informe técnico y la resolución del SAG. Además, dependiendo del proyecto, pueden intervenir la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y la SEREMI de Agricultura. Por eso es recomendable considerar el trámite desde las primeras etapas de planificación.
¿Necesito IFC si mi proyecto ya tiene RCA?
No necesariamente, porque la necesidad de un IFC depende de las características y la ubicación del proyecto. Sin embargo, contar con una RCA favorable no reemplaza el IFC cuando este resulta exigible conforme al artículo 55 de la LGUC. El SAG solicita adjuntar la RCA favorable cuando el proyecto cuenta con ella.
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